投资文旅项目，区位很重要

“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”1958年，30岁的李嘉诚开始投资地产市场，不久之后便抛出了这句地产投资界的金科玉律。

60多年后，地产行业早已不同往日，一时之间，风声鹤唳，人人自危。

其实早在数年前，各地产商便已着手寻求转型，康养地产、科技地产，文旅地产陆续被推上风口，成了助力销售的新说辞。这两年，成批的特色小镇、度假区披着乡村振兴的外衣拔地而起，但回头一看，依旧满地鸡毛。

我们更坚定地相信：在接下来很长的时间里，三四线城市以及县级地域等更加下沉的区域，想要通过发展文旅直接或间接获利，无异于痴人说梦。

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非富裕区域乡村首要任务并非经济建设

2016年10月30日，中国神舟航天乐园项目正式敲定落户中山，作为广东省年度重点建设项目，神舟航天乐园宣称将要建设成为国家5A级科教旅游景区，多年后，项目开发进度依旧为零。

项目所在的神湾镇地处珠江三角洲西南部，虽然算不上富裕，但也已经是国内发展得较早的乡镇。身处东部沿海城市经济带，神湾镇快速实现了乡村工业化，截止目前三产比重为9%：63%：28%，无论是城镇建设还是医疗卫生，神湾镇都有一定的基础优势，但即使是这样，这个乡村依然无法支撑起文旅项目，那其他乡镇又该如何呢？

中国农村，依据现有资源条件及发展情况，至少可以分为三种类型：

一是集中于珠三角和长三角地区工业优势型乡村，这些乡村在上个世纪便已实现工业化，这类乡村在全国的占比不会超过10%，神湾镇虽算不上富裕，但实际上已经处于该梯队之中。

二是广泛分布于中西部地区的一般农业型乡村，这些乡村的主导产业是以家庭经营为主的小规模农业，几乎没有工业，大量的年轻人进城务工，农业生产工作由留守的老年人进行。很遗憾的是这类型的乡村，在全国范围内占比超过75%，吸纳了中国近2.2亿农户，他们精耕细作，但囿于规模，收入较低。

三是零星分布于一二线城市周边的区位优势型乡村，这类型乡村距离城区约2小时车程，有良好的自然条件，完善的商业业态，也有一定的文化资源，甚至已经形成艺术家聚落。区位优势型乡村是最适合发展休闲农业和乡村旅游的新形态乡村，占全国农村5%以下。

依据中国当前国情，想要开发乡村文旅项目，除了区位优势型乡村，别无选择。

▲中国乡村类型表

在农业部公布的《2014年中国最美休闲乡村和中国美丽田园名单》中，由陕西省安康市推荐申报的龙头村入选“中国最美休闲乡村”。这个由政府主导推进的社会主义新农村示范村，在2012年有过短暂的风光日子。仿古街区、农耕文化园、观光茶园、地方作坊、特色民宿……当下流行的新业态应有尽有，基础设施和生活条件比起建设前有了明显改善。

但事实是，这个距离省会西安近5小时车程的村庄并不具备区位优势。自2013年起，龙头村便逐渐冷清，几乎所有的商铺都难以为继。旅游产业未形成规模，无法产生新的就业机会，农户们在土地流转后很难找到其他的谋生方式。一个原本山清水秀的村庄，保有传统农业的生产尚且能够维系基础的温饱，一旦盲目地进行开发，只会强迫更多农户进城务工，同时务工受挫的返乡农民失去家园，极大地提升了城市中保有的底层人群数量。

一般农业型乡村维持精耕细作的小农模式，是符合维持社会稳定需求的，经济发展任务固然重要，但维持稳定，让农民在谋求发展时始终保有退路是更为重要的社会任务。

02

文旅项目投资自鉴模型：区位优势评判表

位于浙江省德清县的莫干山镇，距离上海约两小时车程，从杭州出发，一个小时便可到达。早在2017年，莫干山通过以民宿经济为核心的乡村旅游接待游客超650万人次，实现直接营业收入22.7亿元。

莫干山的成功，彰显了中产阶级的游玩口味。清风明月、绿树成荫、小桥流水……但最重要的是生活便利。中国已有数量庞大的城市人口，喧嚣的城市生活使得他们产生了与大自然亲密接触的需求。但这份需求不能完全农村化，需要在保有城市生活质量的前提下进行适当的乡村体验，确保他们可以及时抽离，回到城市之中。

乡村文旅的发展，主要是满足中产阶级的游玩休憩需求，因此判断一个乡村是否适合进行文旅开发，首要条件便是满足中产阶级的“到达便利”，地段便成了文旅开发的第一要义。地段之后，才是景观资源、文化底蕴、特色体验、运营团队、营销推广。

▲文旅项目投资自荐模型表

依据现有的评判模型，项目投资开发前期自查时若是总分能超过7分，便可说明该项目具有投资价值。

以莫干山为例，因背靠两大一线城市，地段系数为3，拥有一定的景观资源与文化底蕴各计1分，假定此时希望开发一个民宿项目，理想状态下，美好的民宿体验也计为1分，则在不确定是否有强大的运营及推广能力下则：

总分数为：地段系数3×资源计分（1+1+1）= 9，则莫干山具备民宿开发价值。

目前的模型较为简陋，但也能在一定程度上为项目的前期开发提供参考。

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三四线城市的文旅机会正在萌芽

未来数十年，中国将继续推进快速城市化，还将会有更多的农民进城。农村的青壮年劳动力进城后务工经商，通过一段时间的积累后产生更多的中产阶级，他们聚集的城市将会逐步从三线、四线城市跃迁至二线甚至是一线，而后将爆发出更大的文旅需求。

不只是文旅，随着中产阶级的扩大，在住房、通行、教育、健康等多个行业，也都将随着城市化发展而面临更加多元的消费需求。

中国文旅，特别是乡村文旅的发展才刚刚开始，围绕在一二线城市周边的文旅项目发展起来的设计、开发、运营团队，将在未来随着项目经验的积累逐步锻炼出更为专业的能力,在新的需求下形成寡头。

广阔乡村大有机会，而这一切，都才刚刚开始……